Pourquoi la loi Le Meur marche en 2026
La loi Le Meur (novembre 2024) a deux mesures principales : (1) abaissement possible du plafond annuel résidence principale de 120 à 90 jours par délibération municipale, (2) extension du changement d’usage aux villes de plus de 50 000 habitants.
Ces dispositifs sont activables par les communes, pas imposés. Au 1er mai 2026, peu de villes les ont activés en dehors de Paris et Saint-Malo.
Jours/an plafond résidence principale possible après activation loi Le Meur. Paris et Saint-Malo l’ont activé en 2026.
Les tarifs réels 2025-2026
Sur nos données la loi Le Meur en 2025-2026 :
- Paris · 90 jours actifs depuis février 2026
- Saint-Malo · 90 jours actifs depuis avril 2026
- Nice · 90 jours actifs depuis septembre 2026 (annoncé)
- Lyon · En discussion (été 2026)
- Lille / Nevers / Bourg / autres · Pas d’activation prévue
Le plafond national reste à 120 jours/an. L’abaissement à 90 jours est local et nécessite une délibération municipale.
Le changement d'usage étendu
Le changement d’usage est l’autorisation administrative de transformer un logement (habitation) en meublé touristique (commercial). Avant 2026 : Paris + quelques grandes villes. Avec la loi Le Meur : possible dans toutes les villes > 50 000 habitants par délibération.
- Paris · Changement d’usage requis pour résidences secondaires · Compensation 800-1 800 €/m²
- Lyon, Bordeaux, Nice · Existant déjà · Compensation 600-1 200 €/m²
- Lille, Toulouse, Nantes · Non activé · Pas requis
- Villes > 50 000 hab · Possible par délibération · À surveiller
Stratégies gagnantes
- Surveiller votre commune en cas de bien résidence secondaire
- Anticiper l’activation potentielle avant l’achat
- Privilégier les communes < 50 000 hab ou les zones non concernées
- Si Paris : 3 stratégies · résidence secondaire avec changement d’usage, mix CD/MD, chambre chez l’habitant
- Si autre ville activée · même approche que Paris
Investir en 2026
Impact financier loi Le Meur :
- Résidence principale Paris · -25% revenus (de 120 à 90 jours autorisés)
- Résidence secondaire Paris · Changement d’usage requis 20-50 K€ par bien
- Autres villes non activées · Aucun impact direct
- Abattement micro-BIC non classé · 50% au lieu de 71% (loi Le Meur fiscal)
L’impact fiscal (abattement réduit) est plus large que l’impact géographique (plafond/changement d’usage).
Les pièges à éviter
Pièges fréquents
- Investir résidence secondaire Paris sans budgéter changement d’usage
- Sous-estimer le risque d’activation dans sa commune
- Ignorer l’impact fiscal (abattement 50% au lieu de 71%)
- Confondre résidence principale et secondaire
Questions fréquentes
La loi Le Meur abaisse-t-elle le plafond à 90 jours partout ?
Non. C'est une option activable par les communes. Au 1er mai 2026, seules Paris et Saint-Malo l'ont activée. Nice à partir de septembre 2026.
Le changement d'usage devient-il obligatoire partout ?
Non. Les villes >50 000 habitants peuvent l'imposer par délibération. La majorité (Lille, Toulouse, Nantes) ne l'ont pas activé.
Que devient l'abattement micro-BIC ?
50% pour les meublés non classés (au lieu de 71% avant), 71% maintenu pour les classés 1-5★. Impact fiscal partout en France.
Faut-il fuir Paris en Airbnb avec la loi Le Meur ?
Non, le marché reste rentable mais demande structuration : changement d'usage pour résidence secondaire, ou mix CD/MD pour résidence principale.