Pourquoi Paris marche en 2026
Depuis le 1er février 2026, Paris a abaissé le plafond annuel de location courte durée des résidences principales de 120 à 90 jours, par délibération municipale (loi Le Meur). Saint-Malo a fait pareil en avril.
Concrètement : un propriétaire parisien qui louait son appartement principal 100-110 jours par an en 2025 doit s’arrêter à 90 jours en 2026, sous peine d’amende administrative jusqu’à 50 000 €. Trois stratégies légales permettent de rester rentable.
Baisse maximale du plafond résidence principale à Paris entre 2024 et 2026 — de 120 à 90 jours.
Les tarifs réels 2025-2026
Sur nos données Paris en 2025-2026 :
- Avant 2026 : Plafond 120 jours/an résidence principale · Revenus possibles : ~12 000-25 000 €/an
- Depuis février 2026 : Plafond 90 jours/an · Revenus directs réduits à ~9 000-18 750 €/an (-25%)
- Avec stratégie mixte : récupérer 80-100% des revenus initiaux légalement
L’impact peut être absorbé en restructurant la stratégie locative.
Stratégie 1 — Bascule en résidence secondaire
La résidence secondaire n’a pas de plafond annuel. Pour basculer, deux conditions : (1) ne plus déclarer ce logement comme votre résidence principale (vous vivez ailleurs), (2) obtenir une autorisation de changement d’usage si applicable.
Le changement d’usage à Paris coûte cher (compensation : 800-1 800 €/m²), mais pour un studio rentable, le retour sur investissement reste valable sur 4-7 ans selon les revenus.
- Avantage : aucun plafond annuel, revenus maximisés
- Inconvénient : coût compensation changement d’usage (20-50 K€ studio)
- Cas favorable : bien rentable, propriétaire qui dispose d’une autre résidence principale
Stratégies gagnantes
- Stratégie 2 — Sous-location de chambre dans résidence principale. La location d’une chambre meublée chez l’habitant n’est PAS soumise au plafond 90 jours. Si vous habitez encore le logement et louez une chambre disponible, vous pouvez le faire toute l’année. Cible : voyageurs business, étudiants long séjour, digital nomads. Revenus typiques : 8 000-15 000 €/an par chambre louée.
- Stratégie 3 — Mix courte + moyenne durée. 90 jours en location courte durée (Airbnb tarif fort), puis location moyenne durée 30+ nuits sur 4-6 mois (étudiants, missions, expatriés). Tarifs nuit plus bas mais durée garantie. Total annuel : peut atteindre 80-90% des revenus 120 jours d’avant.
- Stratégie 4 (avancée) — Multi-propriétaires. Si vous possédez 2+ biens à Paris, configurer chacun comme résidence secondaire (avec compensation appropriée), ou changer de résidence principale d’un bien à l’autre selon la saison touristique.
- Stratégie 5 — Conformité optimisée. Faire classer en meublé de tourisme (maintien abattement micro-BIC 71%), optimiser le LMNP au réel, professionnaliser la gestion. QELIO accompagne ces transitions.
« Le plafond 90 jours à Paris n’est pas une fin de partie — c’est un changement de jeu qui rebat les cartes pour les propriétaires capables d’adapter leur stratégie. »
Investir en 2026
Cas chiffrés (T2 Paris 11ᵉ loué 180 €/nuit) :
- Stratégie 0 (rien faire) : 90 jours × 180 € × 76% = ~12 300 € — perte 25%
- Stratégie résidence secondaire : 280 jours × 180 € × 76% = ~38 250 € — quasi-doublement
- Stratégie mix CD + MD : 90 jours × 180 € + 5 mois × 1 800 € = ~21 600 € — perte limitée à 12%
- Stratégie chambre chez l’habitant : 12 mois × 850 € = 10 200 € + résidence principale 90 jours = ~22 500 €
Plus le bien est rentable en CD, plus le ROI de la bascule en résidence secondaire (changement d’usage) est rapide. Pour les T2/T3 dans le Marais ou Saint-Germain, ROI 4-7 ans.
Les pièges à éviter
Pièges fréquents
- Dépasser 90 jours en résidence principale (sanction jusqu’à 50 000 €)
- Sous-louer sans autorisation propriétaire (si locataire) ou règlement copropriété
- Mix CD/MD mal calibré (vacances trop longues entre 2 locataires)
- Bascule en résidence secondaire sans avoir une véritable résidence principale ailleurs (risque requalification fiscale)
Questions fréquentes
Le plafond 90 nuits s'applique-t-il à toutes les locations Airbnb à Paris ?
Non, uniquement aux résidences principales. Les résidences secondaires ne sont pas soumises à ce plafond (mais d'autres règles s'appliquent : changement d'usage). La location d'une chambre chez l'habitant n'est pas plafonnée.
Comment basculer en résidence secondaire ?
Ne plus déclarer ce logement comme résidence principale (vous devez vivre ailleurs réellement). Demander un changement d'usage si applicable (compensation 800-1 800 €/m²). Notre équipe juridique accompagne cette démarche.
Peut-on contourner le plafond 90 jours ?
Non, illégalement. Légalement, oui en mixant courte durée + moyenne durée (30+ nuits), en sous-louant une chambre chez l'habitant, ou en basculant en résidence secondaire avec changement d'usage.
La sanction est-elle vraiment appliquée à Paris ?
Oui, depuis 2024 la Mairie de Paris a une cellule dédiée au contrôle. 280+ propriétaires sanctionnés en 2025. Amendes moyennes : 8 000 à 25 000 € par cas.
Lille va-t-elle aussi passer à 90 jours ?
Pas en 2026. Une délibération municipale est en discussion pour 2027 mais pas votée. Lille reste à 120 jours actuellement.